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信息类别: 政策解读 公开方式: 主动公开 生成日期: 2021-12-10 公开时限: 常年公开 公开范围: 面向全社会 信息索取号: 000014349/2021-600369 责任部门:  庐山市自然资源局

庐山市城区土地定级与基准地价更新成果解读

发布日期: 2021-12-10 09:27
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庐山市城区土地定级与基准地价更新成果解读

(一)工作开展背景

根据原国土资源部《关于整顿和规范土地市场秩序的通知》、原省国土资源厅《关于开展2016年度基准地价更新工作的通知》以及《城镇土地分等定级规程》和《城镇土地估价规程》的要求,庐山市自然资源局于20178月向庐山市人民政府申请调整庐山市城区基准地价,经庐山市人民政府批准,开展了此项更新工作

(二)开展基准地价的目的

更新基准地价的目的在于全面掌握庐山市城区土地质量和利用状况,科学管理和合理利用土地,提高土地使用效率,建立科学合理的基准地价体系,从而推动庐山市土地使用制度改革向纵深发展。通过土地定级与基准地价更新,便于合理调控土地市场,规范土地市场交易行为,为征收土地税费,制订土地利用计划、规划,发挥级差地租的经济杠杆作用提供依据;同时为庐山市推行土地招标、拍卖、挂牌、整理、储备,实行基准地价公示制度和基准地价平衡与更新制度奠定基础

(三)基准地价更新的重要意义

基准地价评估与宗地地价评估一样,都必须遵循估价时点原则,即基准地价是在某一时点下的土地使用权价格。因此基准地价只能反映某一估价时点下的城市地价水平。随着城市国民经济和社会发展,城市基础设施配套状况、城市总体规划、城市土地供需关系也在不断发生变化,这些因素都会使城市地价发生动态变化。为保证城市地价的现势性,使城市宏观地价水平符合地产市场土地供需实际情况,应对城市基准地价进行阶段性的更新。

通过对城镇基准地价进行更新,可以与城市总体规划保持同步发展,为城市新增建设用地提供科学的地价依据,对推动城市产业经济结构升级、优化生产布局和以市场经济机制保证城市规划的落实具有重要的意义。同时通过基准地价可以及时促进城市土地资源得到优化配置,使城市中一些不合理的产业占用的土地资源,因无力支付高额的地价而实现产业转换或迁移,达到盘活城市存量土地,提高土地使用效益的目的。

城镇基准地价更新是一个系统而复杂的项目工程,通过更新基准地价,可以为政府加强土地市场管理和资产管理提供可靠的依据,也可以让公众了解更多的地价信息,为投资者进行投资决策、管理者进行依法行政提供科学的依据,逐步提高社会各界对土地资产价值和经营城市的重要性和必要性的认识,为营造良好的土地资产社会意识,起到积极的宣传作用。

(四)基准地价成果变化对比

1 星子县(现庐山市)城区基准地价表(更新前)

            级别

价格

用地类型

商业用地

/平方米

2080

1286

732

417

310

万元/

138.67

85.73

48.80

27.80

20.67

住宅用地

/平方米

1280

883

597

409

283

万元/

85.33

58.87

39.80

27.27

18.87

工业用地

/平方米

330

235

180

109

63

万元/

22.00

15.67

12.00

7.27

4.20

本次更新中基准地价的估价时点为201311日,其设定的开发程度为:商业、住宅用地宗地外“六通”红线内“场地平整”(“六通”指通路、供水、排水、通电、通讯、通燃气);工业用地宗地外“五通”红线内“场地平整”(“五通”指通路、供水、排水、通电、通讯)。设定的容积率为:商业用地容积率为1.4,住宅用地容积率为1.8。土地使用年限为各用途土地国家法定最高出让年限,即:商业用地40年、住宅用地70年、工业用地50年。

2 庐山市(原星子县)城区基准地价表[更新后]

                 土地级别

基准地价

土地用途

商服用地

/平方米

2280

1415

833

475

355

万元/

152.00

94.33

55.53

31.67

23.67

住宅用地

/平方米

1488

1035

700

465

330

万元/

99.20

69.00

46.67

31.00

22.00

工业用地

/平方米

339

241

185

111

64

万元/

22.60

16.07

12.33

7.40

4.27

公共服务用地

一类

/平方米

882

608

428

306

-

万元/

58.80

40.53

28.53

20.40

-

二类

/平方米

733

525

379

281

-

万元/

48.87

35.00

25.27

18.73

-

三类

/平方米

504

393

316

258

-

万元/

33.60

26.20

21.07

17.20

-

土地权利类型:国有建设用地使用权;估价期日:201971日;开发利用程度:商服、住宅、公共服务用地宗地红线外“六通”红线内“场地平整”,工业用地宗地外“五通”红线内“场地平整”(“五通”指通路、供水、排水、通电、通讯,“六通”指通路、供水、排水、通电、通讯、通燃气);容积率:商服用地容积率为1.4、住宅用地容积率为1.8、共服务用地一类(新闻出版用地、医疗卫生用地、社会福利用地)1.5、公共服务用地二类(机关团体用地、教育用地、科研用地、文化设施用地、体育用地)1.5、公共服务用地三类(公共设施用地)容积率1.0、工业用地容积率为1.0;土地使用年期:商服用地40年、住宅用地70年、公共服务用地50年、工业用地50年。

(五)成果变化原因分析

级别方面:近年来,庐山市城区内基础设施日益完善,但整体变化不大,因此土地级别变化较小。

价格方面:更新后商服、住宅、工业用地基准地价在上一轮地价基础上有所上调,其中商服用地基准地价涨幅为9.62%—14.52%,住宅用地基准地价涨幅为13.69%—17.25%,工业用地基准地价涨幅为1.59%-2.73%。受近两年房地产市场影响,庐山商服、住宅用地价格涨幅较大。并且按要求本轮制订的基准地价体系增加了公共服务用地类型基准地价。

附级别图


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