庐山市人民政府规范性文件

来源:中国庐山网 发布时间:2021-08-04 17:25

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《关于进一步加强我市物业管理工作的实施意见》政策解读

【有效】关于进一步加强我市物业管理工作的实施意见

庐府发〔20219

庐山市人民政府

关于进一步加强我市物业管理工作的

实 施 意 见

市(局)旅发委,各乡(镇)人民政府,沙湖山管理处,市政府各部门、直属(驻市)各单位:

为了规范物业管理活动,维护业主和物业服务企业的合法权益,改善人民群众的生活和工作环境,创造安全、优美、舒适、文明的居住环境,依据国务院《物业管理条例》《江西省物业管理条例》《九江物业管理条例》等有关规定,经市委、市政府研究,结合我市的实际情况,制定本意见

一、工作目的

以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导,坚持以人民为中心,统筹各方资源和力量,强化担当作为,强化协作配合,形成整体合力,构建齐抓共管工作格局,有效解决我市物业管理中突出问题。
    二、工作原则
    (一)权责统一的原则。按照行业管理与属地管理相结合,物业管理与社区管理相结合,业主自主管理与社区自治相结合的原则,强化属地管理职能,理顺部门对于物业管理的职责要求,建立健全规范、稳定、有效、和谐的物业管理长效机制,进一步促进文明社区建设。

(二)以人为本的原则。贯彻以人民为中心的发展思想,将切实维护好群众的合法合理权益作为物业管理的出发点、落脚点,从根本上解决物业管理中的突出问题。

(三)依法依规的原则。为进一步维护业主和物业服务企业的合法权益,改善人民群众的生活和工作环境,依据《江西省物业管理条例》《九江物业管理条例》等法律法规进行执行

三、主要措施

(一)加强项目配套设施建设与维护管理

  1.落实物业项目承接查验和交付联合指导制度。将承接查验纳入商品房交付备案管理,由物业服务企业和开发建设单位共同对物业共有部分、共有设施设备及相关场地进行查验。鼓励物业服务企业参与建设工程设计、施工、分户验收和竣工验收等环节,为实施物业承接查验工作创造有利条件。建立项目交付前联合指导制度,由市住建局组织属地镇(社区)、市自然资源局、市城管局、市人防办等相关部门对物业服务企业及开发建设单位进行交付前集中指导工作。

2.强化停车设施建设及管理。住宅小区内规划用于停放汽车的车库、车位应当首先满足业主停车需要。住宅小区竣工交付尚未出售、附赠的车库、车位,倡导开发建设单位(或委托的物业服务企业)向业主招租。合理设定停车服务费,提高地下车库、车位使用率,减轻地面停车压力。积极推广智能化停车设施在住宅小区的应用,合理规划设置充电桩和非机动车停车场地。受益权归属于开发企业的停车位长短租及临时停车收费标准,在售楼大厅及车库门口明显位置公示15天后方可实施。公共停车位由业委会与物业公司商定停车收费标准,并且应在小区内公示15天,得到四分之三的业主认可后方可实施。  

(二)完善对物业服务行业的监管机制。

  1.物业公司职责:一是物业管理安全。物业公司应当采取各种措施,保障业主和房屋使用者的人身财产安全,对小区的治安进行管理,对小区的消防安全进行管理以及对出入小区的车辆与人员进行管理;二是物业设备的管理。需要管理的物业设备主要有给排水设备、燃气设备、供暖设备和通风设备、电气设备等;三是物业维修管理。物业管理公司应当按照国家对物业管理的标准,对其经营管理的物业进行维修和技术管理,包括对房屋安全与质量的管理、对房屋维修技术的管理以及对房屋维修施工的管理;四是物业环境管理。物业管理公司有义务对住宅小区的环境进行管理,使其达到国家规定的标准,具体包括污染防治、环境保洁、环境绿化等;五是就公共市政设施的有关事务与政府和公共事业部门联系。

2.物业服务企业选聘办法进一步规范前期物业服务招投标行为。新建住宅小区项目规划总建筑面积在2万平方米以上的,应当按照住建局制定的前期物业服务招投标管理办法,通过招投标方式选聘前期物业服务企业。10万平方米以上的住宅小区项目,应当通过公开招标方式选聘前期物业服务企业。鼓励业主委员会在业主大会授权下,通过公开招投标方式选聘物业服务企业。物业服务企业的招投标公告和中标结果应在住建局的平台上进行公示。对于2万平方米以下的物业管理区域,经市住建局批准后,可以采用协议方式选聘物业服务企业(外地物业企业进驻庐山市必须是有多年从业经历和业绩)。

3.物业服务企业考核办法住建局、乡镇(社区)切实加强物业管理项目日常考核,强化考核结果的运用,与信用考评挂钩。落实《九江市物业服务企业和项目负责人信用信息管理办法(试行)》,推进我市物业服务市场诚信体系建设,做好物业服务企业信用信息的采集、认定、公开、评分和使用等工作,相关职能部门和属地乡镇(社区)应加强联动,及时共享物业服务企业信用信息,形成工作合力。对考核排名靠前的物业公司,探索建立扶持机制,培育壮大企业服务范围,整体提升我市物业服务水平。对表现较差、问题整改不力的企业,实施日常重点监管,对拒不改正的失信企业,市住建局向业主委员会下发失信企业解聘意见书,由业主委员会按规定程序予以解聘,并及时向社会公开,失信企业和物业项目经理三年内不得在本市备案从事物业管理工作。

4.物业项目退管办法物业服务企业应按照合同约定做好服务工作,提高业主满意率和收费率,减少退管现象。退管时应及时报告属地乡镇(社区)和住建局,实施退管程序。物业服务企业须按“维护社会稳定、保证业主基本生活秩序、依法有序、平稳过渡”的原则,确保符合退管程序,并在乡镇(社区)的监督管理下,做好项目清算和资金、设施设备移交等工作。属地乡镇(社区)应加强退管管理工作,制定物业服务项目退管应急预案,督促物业服务企业按规范做好退管、移交工作,并在退管后至新物业企业选聘到位前的过渡期内,根据实际情况实施社区化标准物业管理。住建局应做好项目退出管理过程中的业务指导和监督工作。

5.加强物业管理纠纷调解工作。建立健全物业管理纠纷调解机制,及时处理和化解物业服务过程中的矛盾和纠纷。建立市、乡镇、社区三级物业管理投诉受理制度和物业服务矛盾纠纷快速处理调解组织体系,有效解决物业服务矛盾纠纷问题。各乡镇(社区)要全面依托人民调解组织,协调解决物业纠纷,引导人民群众依法理性表达诉求,在法治的轨道上推动物业服务纠纷的及时解决。

6.建立物业费资金监管账户。各小区应建立市住建局、属地乡镇、银行、物业公司四方监管账户,由市住建局统一制定收费票据,物业费全部上缴监管账户。前期已经缴的物业费由市住建局、属地乡镇(社区)及业主委员对物业费进行核算,扣除已发生的物业管理费,其他部分上缴监管账户。本意见实施后,针对物业公司私自收取物业费或超一个月不及时上缴监管账户,则由市住建局及属地乡镇联合约谈物业管理企业,责令其限期整改,并纳入年终目标考核。对拒不改正及私自收取物业费超1万元的视为不合格失信企业,按程序解聘物业管理合同(在小区物业合同中将该块内容作为通用条款纳入)并及时向社会公开,失信企业和物业项目经理三年内不得在本市备案从事物业管理工作。根据物业管理企业每月考核标准支付物业服务费。若考核合格及以上的,按月支付相应的物业服务费;若考核不合格,针对考核反映的问题整改到位后再支付相应的物业服务费。

7.建立住宅小区人防工程平时使用费监管制度。物业服务人按照规定收取人防车位平时使用租赁费和物业综合服务费,新收取的人防车位平时使用租赁费优先用于该人防工程的维护管理,确保人防工程始终处于良好的战备状态。物业服务人统一在银行开设专用账户,该账户由市人防办、市住建局、属地乡镇、银行和物业公司共同监管。

(三)完善对业主委员会的管理机制

1.业主委员会成员资格条件业主委会员会成员候选人应具备相关资格:热心公益事业,责任心强,公正廉洁,具有社会公信力和组织能力,且本人在小区内不拖欠物业费、无违规搭建在社会上不是失信人员。

2.加强小区业主委员会建设。对符合相关条件的小区,乡镇、社区应及时牵头组织召开业主大会,按程序选举产生业主委员会,实现小区业主委员会“应建尽建”。积极倡导机关事业单位党员干部参选业主委员会成员,发挥党员的模范带头作用。属地乡镇(社区)向业委会派驻党建工作指导员,针对有条件的业主委员会成立党支部(党总支),加强党的建设。业主委员会应在属地乡镇(社区)和市住建局的指导下开展相关工作。规范业主委员会日常运作,切实加强对业委会的监督、指导和培训。业主委员会负责处理业主委员会日常事务。业主委员会成员发生违规搭建、离开本地工作生活、受到公安、司法机关打击、利用业委会委员的资格侵害业主利益等不适合继续担任业主委员会成员的事项,由业委会上报社区或经社区查实,可由社区按程序免去业主委员会成员资格。

3.明确业主委员会经费保障。首届业主大会筹备经费由建设单位承担。业主大会、业主委员会活动经费以及业主委员会委员津贴薪酬标准由业主大会决定,费用由全体业主承担,也可以按规定在物业共用部位、共用设施设备经营收益中列支,应做到财务公开。业主委员会工作经费主要包括:召开业主大会和业主委员会的会议费用,业主委员会委员必要的工作津贴(交通、通讯补贴),业主委员会的日常办公费用等。为扶持物业管理的发展,结合业主委员会年终测评表现给予一定的资金奖励。由市财政按照专项资金拨付给属地社区(村),考核合格及以上的业主委员会按建筑面积大小进行奖励,建筑面积2万平方米以内的小区业委会奖励2000元办公经费,建筑面积2万-8万平方米的小区业委会奖励4000元办公经费,建筑面积8万平方米以上的小区业委会奖励6000元办公经费,奖励资金由社区统一管理,按实报实销进行列支,年度向小区业主进行公开。严禁业委会向物业企业收取任何费用。

4.业主委员会议事规则业主委员会在做出决定之前应在小区范围内进行公示并广泛征求业主意见,并需党建工作指导员签字认可后,向属地社区报备,并认真听取社区的建议后方可实施。业主委员会做出重大决定时:如制定和修改业主大会议事规则及管理规约;选聘和解聘物业服务企业;拟定物业服务内容标准以及物业服务收费方案;筹集和使用共用部位、共用设施设备专项维修资金;决定改建、重建建筑物及其附属设施;决定改变共有部分的用途,利用共有部分进行经营,以及确定经营收益的分配和使用等,须报请属地社区同意后,并报市住建局备案后方可实施。属地乡镇探索建立健全业主委员会办事章程,规范操作。

5.强化绩效考核。建立健全业主委员会考核奖惩机制,由属地乡镇、社区联合市住建局、市城管局等部门每半年对业主委员会履职情况进行督查,年终由社区组织民主测评。对年度考核不称职的业主委员会进行全市通报,并扣发下年度财政奖补资金。对不称职的业委会成员按程序将强制进行剔除,再按程序进行补选。根据民主测评情况适时组织全市业主委员会履职满意度排名。

  (四)加强对业主的管理

1.业主应按照契约规定,交纳应分担的管理费和其他费用;应签订集体签订的公约。法律依据:《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中,履行下列义务:(一) 遵守管理规约、业主大会议事规则;(二) 遵守物业管理区域物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;(三) 执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;(四) 按照国家有关规定交纳项维修资金;(五) 按时交纳物业服务费用;(六) 法律、法规规定的其他义务。

2.物业服务费催缴。《业主公约》和《物业服务合同》中要明确欠缴物业服务费如何处置等约定事项,业主应自觉遵守《业主公约》和履行《物业服务合同》约定。公职人员要发挥带头作用,按时缴纳物业管理费。业主如不按时缴纳物业费,则由物业公司向法院起诉,对拒不执行者将其纳入失信人员名单。市法院、市司法局依法依规裁判并严格执行

 四、明确职责

  (一)明确分工,各司其职,全面加强对物业行业的监管

1.市住建局职责:负责①实施和宣传物业管理相关法律、法规,制定物业管理有关政策、措施;②制定临时管理规约、业主大会议事规则、前期物业服务合同、物业服务合同等示范文本以及物业服务规范;③物业服务人服务质量、物业服务招标投标、物业服务合同签订的监督管理;④对业主大会、业主委员会、物业管理委员会的业务指导;⑤房屋建筑工程质量验收,监督建设单位履行保修义务,对住宅专项维修资金、住宅物业质量保修金的交存和使用的监督管理;⑥指导行业协会制定和实施自律性规范;⑦及时处理有关物业管理方面的投诉、举报,调处重大物业管理矛盾纠纷;⑧依职责查处项目建设、室内装饰装修和物业管理活动中的相关违法行为。

2.市公安局职责:协助维护物业管理区域内的社会治安,监督物业保安管理,督促物业落实监控安防

3.市自然资源局职责:负责建设项目的规划审批和规划实施的监督管理,以及违法建设的认定

4.市生态环境局职责:负责物业管理区域及其周边工业污染源的统一监督管理

5.市城管局职责:负责违法搭建建筑物、构筑物,占道经营、乱设摊点,乱设乱贴广告、任意弃置垃圾、倾倒污水等行为的监督管理

6.市消防救援大队职责:负责对影响消防设施、消防车通道安全行为以及物业服务人履行消防安全职责的监督管理

7.市人防办职责:负责物业管理区域内人民防空工程维护与使用的监督管理

8.市场监管局职责:负责物业服务违法收费、无照经营行为和电梯等特种设备、计量器具运行的监督管理

9.卫健委职责:负责指导物业管理区域内的公共卫生工作

  (二)强化属地管理,把物业管理工作纳入基层治理体系建设,协同做好物业管理工作

1.落实物业管理工作机构,明确属地职责。强化乡镇(社区)对物业管理工作的组织领导,落实物业管理工作机构,明确物业管理工作分管领导和具体工作人员,把物业管理工作作为基层社会治理体系建设的重要内容。

乡镇主要职责是:负责辖区内物业管理工作的统筹协调和监督管理工作;参与物业项目的规划方案评审工作;组织协调业主大会、业主委员会的成立(换届)工作;监督、指导业主大会和业主委员会的日常活动;组织实施辖区内物业区域垃圾分类工作;参与物业服务质量的检查考核;参与前期物业招投标工作,协调辖区内物业项目退管(交接)工作;建立健全乡镇物业管理工作联席会议制度,加强与相关职能部门、社区(村)、物业服务企业的沟通协调;受理调处本辖区物业管理方面的投诉和纠纷;通过推行社区化准物业管理,解决开放式住宅小区、无物业管理住宅小区以及住宅小区特殊过渡(交接)时期的日常管理问题。

  (三)强化企业主体责任,全面推动物业服务水平提升

  1.严格物业服务企业履职行为。物业服务企业承接物业项目后,应当严格按照物业服务合同约定,切实履行职责。业委会和物业企业在签订物业服务合同时,有权约定一定金额的物业服务履约保证金,加强对企业履约和退管行为监督。提供物业服务时,物业服务企业应当公示服务内容和收费标准,划分服务区域,明确服务责任人。向业主、物业使用人告知安全合理使用物业的注意事项,制止物业区域内违反治安、消防、环保、装饰装修和使用等有关法律、法规的行为,并及时向有关行政管理部门报告。涉及物业区域内生活垃圾分类的有关工作,应纳入物业服务合同。

  2.依法规范物业服务企业收费行为。物业服务收费实行质价相符的原则,依照服务等级标准,提高物业服务透明度。研究制定物业服务等级和收费参考标准,明确管理形式和费用构成,鼓励规模较小的住宅小区推行酬金制物业服务收费。严格住宅小区公共收益管理,由物业服务企业代管的,物业服务企业应当单独建账,由业主委员会自行管理的,应当以业主委员会名义开设公共收益账户,公共收益使用接受全体业主的监督,并在住宅小区显著位置公示收支明细。

  3.切实履行企业安全管理主体责任。物业服务企业应建立应急预案,开展消防安全知识宣传和应急处置演练,加强对消防泵房、配电房等重点部位安全隐患排查,保障公共消防设施设备正常运行;对楼梯间、走道、门厅等公共区域电瓶车违规停放和私拉乱接等行为进行劝导,定期开展电气线路、设施设备安全检查维护保养;完善灾害性天气应急处置预案,落实物资储备,组织安全排查,重点对易出现安全和积水隐患的公共部位及设施进行隐患排查,做好安全防范;加强电梯安全巡查和日常安全管理,定期组织维保单位对电梯进行维护保养;积极配合业主委员会或社区居民委员会申请使用物业专项维修资金,及时维修出现故障、影响安全的共用部位、共用设施设备,消除安全隐患,保障人民群众生命财产安全。

  五、组织保障

  (一)加强组织领导。市政府成立市物业管理工作领导小组,由分管副市长任组长,成员由市政府办、市信访局、市发改委、市公安局、市民政局、市司法局、市财政局、市自然资源局、市住建局、市生态环境局、市市场监管局、市城管局、人民银行、市消防救援大队、各镇(社区)等部门(单位)负责人组成。领导小组下设办公室于市住建局,负责研究制定全市物业管理工作相关政策,部署重要活动,统筹协调重大问题。建立市物业管理联席会议制度,每季度召开会议,研究部署、综合协调全市物业管理工作。

  (二)健全联动机制。推进执法力量进小区,公安、城市管理等执法力量要积极介入小区管理,切实破解小区停车难、占用消防通道、违法建设等执法困境;建立快速反应机制,针对违章搭建、违规装修、毁绿种菜等初期易管控、易处理的事项,相关部门要及时反应、立即处置,有效遏制违法违规行为的蔓延;根据法律、法规和上级政策,逐步探索建立守信联合激励和失信联合惩戒机制。

(三)加强舆论引导。大力宣传物业管理法律法规以及发展物业服务业的重大意义,推选出一批管理创新、质优价廉的物业服务品牌企业和优秀业主委员会,发挥示范作用。积极引导物业服务企业诚信经营,引导业主树立主人翁意识,依法有序参与物业管理活动,促进物业服务行业可持续发展。

:庐山市物业管理过程中问题处理协调机制

2021年8月3日

(此件主动公开)

庐山市人民政府办公室                202183日印发

庐山市物业管理过程中问题处理协调机制

针对物业管理过程中出现的问题,结合各职能部门的工作职责,以便于日常工作中处理相关矛盾,特制订相关事项协调机制。

搭建违章建筑物业管理公司在日常管理中发现违章建筑,上报业主委员会,同时进行劝阻并下发停建告知书;如不听劝阻上报市住建局,市住建局牵头会同市自然资源局、市城管局和属地乡镇,对反映问题进行现场查看,由市自然资源局对违章建筑进行认定,市城管局对非沿街房屋立面防盗窗违规行为进行认定,下发限期整改通知书,超过期限整改不到位由市城管局按程序进行拆除。

沿街商铺乱排乱放物业公司要加强小区沿街商铺的管理,如发现存在乱排乱放或者乱接雨污水管行为,及时进行劝阻;如劝阻无效,上报住建局,住建局牵头城市管理局、生态环境局、市场监督管理局等部门进行现场核实,由城市管理局对破坏公共设施施工(乱挖人行道路面和破坏公共绿化等)和雨污水管乱接行为和对污染(油烟乱排乱放、油烟净化不到位等)行为进行认定,下发相关整改通知书,拒不整改到位,由市城管局按照规定进行处置。

占用消防通道物业公司在巡查过程中发现占用消防通道的现象,对占用人员进行劝阻,不听从劝阻的上报消防大队,由消防大队对违规行为依法进行处理。

欠缴物业服务费。临时管理规范制定小区《业主公约》和《物业服务合同》,明确欠缴物业服务费如何处置等约定事项,业主应自觉遵守《业主公约》和履行《物业服务合同》约定。对恶意欠交物业服务费可以向市法院起诉,法院应快审快结,执行到位。

选聘物业服务企业。新建住宅小区前期物业管理采取开发建设单牵头组织住建局、发改委和属地社区监督形式,以招投标方式选择物业服务企业,投标人少于3个的,经住建局批准,可以采用协议方式选聘信誉良好的物业服务企业;对保障性住房小区物业管理和业主大会重新选聘物业服务企业的招投标,采取住建局和属地社区共同评审的方式,规范物业服务市场秩序。乡镇人民政府、属地社区(村)应加强对物业服务企业解聘或重新选聘物业服务企业等物业管理区域内重大事项的监督和指导。

前期物业承接查验应当公开招聘前期物业,并制定业主公约,与物业企业进行承接查验。

缴纳物业维修保证金。按照20元/平方米的标准足额缴纳物业维修保证金

市政府相关职能部门要积极参与调解工作,促进业主自治调解、人民调解、行政调解、司法调解衔接互动,开通司法审判绿色通道,设立物业管理巡回法庭,引导居民依法理性表达利益诉求,及时解决各类矛盾纠纷。


庐山市人民政府规范性文件